Garaje de madera - Trámites

Garaje de madera - Antes de la construcción

Trámites previos a la obtención de la licencia de obras

Los trámites que deben realizarse antes de que se conceda la licencia de obras están claramente definidos. Su contenido depende de las dimensiones de la construcción solicitada. A continuación se incluye la lista:

Se exige una declaración de obras para todos los trabajos de construcción y reconstrucción de un garaje de madera (excepto las obras de rehabilitación que no afecten a las características iniciales) cuya superficie sea superior a 2 m² e igual o inferior a 20 m². La ausencia de cimientos y/o el carácter desmontable del garaje no constituyen motivos para construir sin autorización.

Se exige una licencia de obras si la superficie útil bruta (SHOB) del garaje de madera es superior a 20 m² o antes de realizar obras en un garaje antiguo que impliquen un cambio de inclinación, una elevación del tejado o la creación de nuevas aberturas. Las solicitudes de declaración de obras y de licencia de obras deben ser presentadas en el ayuntamiento por el propietario o su representante, o bien por el comprador del terreno que esté en posesión de una promesa de compraventa. Dichas solicitudes deberán constar de:

• Un formulario expedido por el ayuntamiento.
• Un extracto del catastro obtenido directamente o por fax.
• Un plano de planta y un plano de las fachadas elaborados por el propietario o por un arquitecto. Para mayor precisión, estos dos documentos importantes pueden digitalizarse de la siguiente manera:
  • Obtener un extracto del catastro del terreno en el que se va a construir el garaje de madera a través de la página web correspondiente.
  • Utilizar escalas que oscilen entre 1/25 y 1/250.
  • Utilizar programas de CAD (diseño asistido por ordenador) como DAO 5D o AutoCAD 3D.
• Documentación sobre el entorno (fotografías del terreno, secciones, planos con descripción, etc.). En los municipios que no cuenten con un POS (plan de ocupación del suelo), el expediente debe presentarse directamente en la prefectura. Si la superficie bruta de construcción (SHOB) total (vivienda principal + el nuevo garaje de madera) supera los 170 m² y si la ubicación del garaje se encuentra cerca de un monumento histórico (a menos de 500 m), el expediente debe ser elaborado por un arquitecto.

La administración (ayuntamiento, prefectura, Dirección Departamental de Equipamiento) entrega al solicitante un acuse de recibo. Puede solicitarle que complete su expediente en el plazo de un mes a partir de la fecha de presentación que figura en el acuse de recibo. Los plazos de tramitación oscilan entre 2 y 3 meses según los proyectos, salvo en determinados casos excepcionales (proximidad a un monumento histórico, investigaciones en curso, cambios previstos en la normativa urbanística, etc.). Si la administración no emite una resolución en un plazo máximo de tres años, el solicitante puede recurrir ante el tribunal administrativo.

Trámites tras la obtención de la licencia

La administración está obligada a exponer la licencia de obras en un plazo máximo de 8 días tras una resolución favorable o tras haber transcurrido el plazo reglamentario de entre 2 y 3 meses. Asimismo, el propietario estará obligado a exponer su licencia de obras en la obra mediante carteles reglamentarios legibles desde la calle o la carretera más cercana. Para mayor garantía, un agente judicial podrá levantar acta de la presencia de dichos carteles en el lugar adecuado. La exposición de la licencia se prolongará durante el tiempo que duren las obras.

Quienes tengan la intención de oponerse a la licencia de obras relativa a un garaje de madera —trámites— podrán hacerlo en un plazo máximo de 2 meses tras su exposición en la obra. La administración podrá revocar su decisión por error durante ese mismo plazo. Tras una resolución favorable, hay que esperar dos meses antes de iniciar las obras de construcción de un garaje de madera. La validez de esta licencia es de dos años, prorrogables por un año siempre que se presente una solicitud en este sentido dos meses antes de que finalice el plazo inicial. Se pueden interponer recursos en caso de denegación de la concesión de una licencia de obras (ante el prefecto, el tribunal administrativo, etc.).

Para evitar litigios con los vecinos, es necesario tomar las siguientes medidas:

• Llegar a un acuerdo, si es posible, con el vecino para construir dos garajes de madera contiguos al muro que separa sus respectivas parcelas. La inclinación del tejado y los conductos de recogida de aguas pluviales de cada garaje deben estar orientados en sentido contrario. Este acuerdo puede permitirles ganar espacio e incluso reducir los costes de sus proyectos.
• En los demás casos, la distancia mínima entre el garaje de madera y el límite de la propiedad vecina es de 3 metros. Las normas urbanísticas relativas a su propiedad pueden consultarse en el ayuntamiento o en la Dirección Departamental de Equipamiento.

Garaje de madera: cambio de uso

Si el propietario desea transformar un garaje de madera en espacio habitable, la normativa anterior deja de ser aplicable. Esta decisión se considera un cambio de uso de un garaje de madera —una construcción prevista inicialmente para albergar vehículos—: se exige una licencia de obras incluso para una superficie construida neta (SHOB) inferior a 20 m². Esta licencia solo podrá concederse si la nueva superficie construida neta (superficie construida neta anterior más la del nuevo garaje de madera en proceso de transformación) no supera la superficie habitable máxima autorizada en dicha zona. La evaluación se realizará de forma proporcional a la superficie total de la propiedad, de acuerdo con las restricciones del plan local de urbanismo (PLU), del plan de ocupación del suelo (POS) y de la normativa de parcelación.

También hay que tener en cuenta el número inicial de plazas de aparcamiento previsto en el plano de su parcela. Si la transformación de un garaje de madera en espacio habitable elimina la plaza o plazas de aparcamiento establecidas por el POS, será necesario construir otro garaje, siempre dentro del límite de la SHON asignada a su propiedad. Si no se lleva a cabo esta medida, se denegará la solicitud de licencia de obras. Si ya no hay terreno disponible para construir un nuevo garaje de madera destinado al estacionamiento de vehículos, el ayuntamiento podrá reclamarte derechos de estacionamiento en la vía pública, ¡cuyo importe puede superar los 12 000 € al año! La construcción de un garaje de madera habitable también debe tener en cuenta las normas de la comunidad de propietarios y de vecindad (1,90 m como mínimo entre las futuras ventanas y el límite del vecino, respeto de su derecho a la luz solar, etc.). También hay que tener en cuenta la situación con respecto a la infraestructura viaria y a las distintas redes (agua, electricidad, otras canalizaciones).

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